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2026考研法律硕士知识梳理：租赁合同的效力
1.租赁权物权化，是指为了强化承租人的地位，保护承租人的利益，法律赋予作为债权的租赁权一定的物权效力以对抗第三人的现象。“买卖不破租赁”规则是其具体表现。新的所有权人“法定承受”该租赁合同。即什么也不需要做，什么也不需要说，原租赁合同的权利义务内容维持不变(租金、期限)等，自动将出租人替换为新的所有权人。
2.房屋租赁的特殊规定：
(1)一房数租：同一出租人，就同一房屋，与两个以上的承租人订立租赁合同，为“一房数租”。依次按照下列顺序：确定数个承租人请求出租人实际履行之债权的先后顺序：已经合法占有租赁房屋的承租人优先;已经办理登记备案手续的承租人优先;合同成立在先得承租人优先。
(2)转租：承租人经出租人同意将租赁房屋专责给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，除出租人与承租人另有约定外，超过部分的约定无效。出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其不得以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效。
(3)优先购买权：房屋租赁合同存续期间，出租人出卖(不包括继承、赠与)房屋、拍卖房屋、与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务(出租人将房屋抵押的情形)，应提前合理期间通知承租人，承租人享有同等条件下优先受让的权利。房屋承租人不享有优先购买权的情形：房屋的共有人行使优先购买权的;出租人将房屋出卖给自己的近亲属的;出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的;出租人将房屋出卖给善意第三人，并办理完毕过户登记的。
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